Q.1 : 조정대상지역내에 10년 이상 보유 거주한 고가주택 한채(일반주택)를 가지고 있는 거주자가 조정대상지역외의 주택을 한채 상속(상속주택)받았습니다. 상속주택은 피상속자가 10년보유 거주하였습니다. 일반주택을 먼저 양도한 경우 소득세법 시행령 155조에 의해 일반주택은 1세대1주택 혜택을 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다. 그러나 고가주택이므로 9억원 초과분에 대하여는 장기보유특별공제율이 (40%+40%) 적용되어 양도소득세가 부과되는 것으로 알고 있습니다.  후에 상속주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 여부는 어떻게 결정되나요? 즉 보유기간 산정이 상속일부터인가요 아니면 피상속인이 취득한 시점부터인가요 아니면 일반주택양도일부터인가요?

Q.2 : 상황1에서 상속주택을 먼저 양도하면 어떻게 되나요? 즉 상속주택을 양도하는 시점에서 상속주택의 1세대1주택 비과세는 어떻게 되는가요?  보유기간이 상속시점부터 인가요? 그리고 상속주택을 매각한 후 1년 이내에 일반주택을 양도하면 소득세법 시행령 154조5항에 의거 1세대1주택으로 비과세 되나요? 그리고 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제율(80%)를 적용할 수 있나요?

A. 1 : 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내(일반주택)에 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도한 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용합니다. 그 후에 상속주택을 양도하는 경우에는 별도 특례규정이 없으므로 비과세  요건(2년 이상 보유)을 구비해야 비과세됩니다. 이 경우 소득세법 시행령 제154조 제5항에 따라 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산하는지 여부가 문제가 됩니다. 이에 관해 예규는 없는 것으로 보이나, 소득세법 시행령 제154조 제5항 단서 괄호에 제155조에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외한다고 규정하고 있고, 1주택자가 상속을 받는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 규정에 따른 일시적 2주택이므로 상속주택의 본래의 취득시기부터 보유기간을 계산하는 것이 타당한 것으로 보입니다. 

보유기간 계산에 대해서는 국세청에 질의해서 회신을 받아 처리하시기 바랍니다.

A. 2 : 상속주택을 먼저 양도하면 2주택자이므로 양도소득세가 비과세되지 않습니다. 상속받은 주택을 5년 이내 양도하면 1세대 2주택으로 중과하지는 않으므로(소령 167조의3 1항 7호, 167조의10 1항 2호).  장기보유특별공제는 적용가능하나, 소득세법 제95조 2항의 표 1(30% 한도)를 적용해야 할 것으로 보입니다. 이 경우 보유기간은 상속개시일부터 기산합니다(소령 162조 1항 5호).